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              地方債或擴容輸血保障房建設  

                  中共中央政治局常委、國務院副總理李克強近日表示,當前房地產市場調控已取得一定成效,但仍處于關鍵時期,政府明年將按照既定政策繼續執行房地產緊縮調控措施。
                李克強還指出,中央還將繼續扎實推進保障房的建設,并研究通過債券等形式籌集資本金的機制,要增加政府投入,加大金融支持、拓寬融資渠道,通過創新經營模式吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設領域。他稱,建設保障房有利于遏制房價過快上漲,助推城鎮化,且會釋放出巨大的消費和投資潛力。
                在這個月,上海市、廣東省、浙江省和深圳市密集發布229億元地方債,其一大功用就是輸血保障房建設。而面對今年1000萬套、共1.3萬億元的保障房建設資金來說,依然是杯水車薪。專家表示,還需要通過土地政策、稅收政策的優惠措施,引進社會力量。
                中共中央政治局常委、國務院副總理李克強日前指出,中央將繼續推進保障房的建設。然而,保障房建設所面臨的最大困難依然是資金問題。
                11月15日、18日、21日、25日上海市、廣東省、浙江省和深圳市分別發行了71億、69億、67億、22億元地方債,共達到229億元,四地均表示所募集資金將主要用于保障房建設等領域。其中,上海的力度最大,用于保障房建設的資金將達到21.18億元,接近總額的近30%,而在2010年,地方債中僅有4.23億元用于大型居住社區外圍大市政配套設施補貼。浙江省力度也不小,13.66億元將投入保障性安居工程建設,約占發債資金總額的20%。
                責任債券靠財政收入償還
                “地方債的發行有利于緩解保障房建設的資金壓力,從而擺脫保障房建設以前過分依賴土地出讓金的情況?!睆V州大學房地產研究所所長教授陳琳昨天向記者表示。
                復旦大學經濟管理學院院長石磊表示,通過發行地方債來增加保障房供給,進而降低公眾對房價上漲的預期,這是重大的民生價值??梢灶A見,未來如能從面上實現地方自行發債,對于填補各地保障房建設的資金缺口,將是一個有效支撐。
                眾所周知保障房的投資期限長,利潤微薄。有人擔憂,地方債的期限僅僅為3~5年,未來還款時可能會出現資金“青黃不接”的現象。國海證券固定收益部分析師范小陽介紹說,地方政府債券類似美國市政債券中的“一般責任債券”,償還是靠財政收入,即稅收和土地出讓金?!柏熑蝹强控斦杖雰斶€的,和投資的項目本身并無直接關系,所以投資收益較低的項目并不會對地方債還款造成任何影響?!?br>  明年地方債輸血量不足
                保障房預計計劃資金的1/5
                但是,地方債并不能解決所有資金問題。根據住建部測算,2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元,假設我國的CPI增速為零,3600萬套保障房最少需要資金4.68萬億元人民幣,約相當于2010年GDP總量的1/12。
                11月10日,住建部公布新建1000萬套保障性住房開工任務超額完成。但是3天后,住建部相關負責人表示,數據中存在約1/3的“挖坑待建”情況,不計入已開工的項目和套數。也就是說,保障房開工率下降1/3。
                不少業內人士也表示,明年地方債擴大已成定局。據宏源證券固定收益部首席分析師范為(博客)預計,明年的地方債規模大概在3000億元左右,在真正實現地方自主發債的前提下,范圍將擴大到省、副省級城市和計劃單列市。但是,據國海證券分析師粗略預估,保障房的資金缺口明年至少在5000億元左右。如果按照今年已公布的地方債投資于保障房的比例,頂多為保障房“輸血”900億元。
                由此看來,地方債短期內確實無法成為保障房資金的主要來源?!拔艺J為銀行貸款在保障房建設中依然占據主要地位?!狈缎£柋硎?。
                房價預期
                拐點已經來臨冬天還將繼續
                臨近年末,龍湖、綠地、中海、保利、萬科、富力、合生等大型開發商都已經加入了促銷陣營,不少樓盤降價一二成,特別是北京和上海,近期更是出現了萬元以下的樓盤,雖然是在郊區,但是其“零利潤”更是讓人感受到樓市冬天的來臨和房價松動力度之大。
                當中央再次強調“明年將按照既定政策繼續執行房地產緊縮調控措施”時,今后的房地產市場將如何走向?
                富力地產董事長李思廉日前坦陳,目前市況不佳,如果長期都處于調控狀態,政策方面也不放松,包括銀行收緊銀根,那么整個房地產行業將繼續低迷比較長的時間。而萬科總裁郁亮的“過冬”理論已經在業內廣泛效仿,他認為,“此次房地產調控是2008年調控的延續,但不同的是,2008年的全球金融危機促使國內放松了對當時地產行業的調控,而這一次地產行業不會再有這樣的好運了,且現在還很難判斷這個冬天有多長?!?p#分頁標題#e#
                “目前拐點已現,但仍未見底?!鄙虾R拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,越來越多的項目會加入價格下調的隊伍,他預計,這一輪房價下跌將比2008年時間要長,“明年房價將維持以小跌盤整為主的基調,部分樓盤會出現10%~15%甚至40%的跌幅?!?br>  廣州市房地產行業協會專家委員會副主任委員談錦釗認為,明年三季度前,限購和限貸政策不會放松,開發商資金鏈持續吃緊,要把資金回籠,房價出現松動將是大趨勢,“在我看來,明年三季度以前樓價有20%的調整空間?!?br>  解決方案
                地方財政已捉襟見肘
                引社會力量建保障房
                和之前的土地財政相比,地方債的融資規模相當有限。如今年前10月,浙江省賣地收入高達2040億元,這次發行的地方債為67億元僅占土地收入的3.28%。
                2012年將是保障房建設的高峰,財經評論員葉檀估計,地方政府必須拿出近2萬億元的資金,“這對于地方財政是跨不過去的高門檻?!碧貏e是,“目前很多地方財政失去土地財政支撐,已捉襟見肘??堪l行地方債與銀行信貸,顯然不是好辦法?!?br>  怎樣辦?“一方面要加大政府的投入,另一方面,也要依靠社會的力量?!标惲毡硎?,在保障房建設中,可以通過稅收優惠政策,或者是在土地出讓時通過配件保障房的手段,引進社會力量,比如在三舊改造、閑置用地的處理上,向保障房建設傾斜。
                連線廣州
                保障性住房投融資平臺正籌建
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                記者昨日從廣州市住房保障辦了解到,今年廣州8.5萬套保障房任務已超額完成。
                對于保障房建設最為關鍵的資金問題,廣州市住房保障辦向本報記者透露,廣州市今年將土地出讓凈收益用于保障房建設的比例從10%提高到13%,超收部分優先安排用于保障房項目建設。同時,積極探索采取國有企業參與、投資補助、貸款貼息等方式,積極引導、鼓勵、支持社會資金參與保障性住房建設和運營,目前已成立保障性住房投融資平臺籌建小組。另一方面,今年,廣州市財政已安排廉租住房保障資金47.71億元,為歷年之最。
                廣州市住房保障辦更透露,明年將加快搭建保障房建設融資平臺,爭取引入全國社?;?、保險資金及其他社會資金參與保障房建設。
                今年以來,廣州社會力量新開工建設保障性住房9956套,約占今年目標任務的11.7%,其中,利用自用土地建設約6882套,商品房配建3074套。

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